ニュータウンにおける多様な暮らし方を支える土地利用の推進
市内のニュータウンでは、住民の高齢化や居住世帯数の減少等が進行している現状を踏まえ、成長期のファミリー世帯中心のまちから、誰もが安心して暮らし続けることのできる多世代共生型の成熟都市の実現に向けて、地区計画の弾力的な運用を図ります。
制度の趣旨と概要
これまでニュータウンでは、地区計画のルールに基づき、まちづくりが進められてきましたが、ニュータウンの開発当時から、社会情勢も大きく変わり、住民の高齢化の進行や生活スタイルも多様化していく中において、新たな土地利用の考え方が求められるようになりました。
この制度は、戸建住宅の建築を目的としたエリアにおいて、「三田市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例第3条」の規定に基づき、周辺の居住環境への配慮するための基準をクリアすることで、これまで地区計画で建築出来なかった建物用途を、「特例許可」により建築を認めていく制度です。
三田市では、これからも誰もが安心して暮らし続けることができる成熟都市の実現に向けて、ニュータウンの戸建住宅エリアにおいて、地区計画の弾力的な運用を図ることにより、まちの利便性の向上、地域の活性化に繋げていきたいと考えています。
制度運用の概要
従来の取り扱いは、「届出制」
ニュータウンでは建物用途について、きめ細やかなルールを定めており、新築・増改築の際には、原則、ルールに適合した建築計画を市に届出する必要があります。
今後の取り扱いは、「届出制」に加えて「許可制」
これまでのルールに適合した建築計画の届出に加えて、今後は、これまでに認められていなかった建物用途でも、周辺の良好な居住環境を害するおそれがないと認められる建築計画に限り、「特例許可」を得ることで、新築・増改築が可能となります。
制度の対象地域
この制度の対象地域は、地区計画で戸建住宅エリアが定められている、下図の6地区になります。なお、北摂三田テクノパーク地区計画、北摂三田第二テクノパーク地区計画、福島地区地区計画の3地区は戸建住宅エリアがないため制度の対象外となります。
対象の建物用途、エリア、許可基準
この制度の対象となる建物用途及び地区計画のエリア、許可基準は下記のとおりです。なお、対象となる建物用途によって、対象のエリア、許可基準が異なりますので、ご注意ください。
なお、この制度の活用を検討される際は、必ず事前にご相談ください。
また、地区計画は、住民の生活に密着した都市計画ですので、特に自治会及び周辺住民への説明は丁寧に行うようにしてください。
高齢者や若年世代等の居住環境を支える施設
対象のエリア
| 地区計画 | 対象エリア |
|---|---|
| 北摂三田フラワータウン地区計画 | 戸建住宅地区、低層集合住宅地区 |
| 北摂三田ウッディタウン地区計画 | 戸建住宅地区-1.、戸建住宅地区-2.、戸建住宅地区-3. |
| 北摂三田カルチャータウン地区計画 | 低層住宅地区-1.、低層住宅地区-2. |
| 友が丘地区計画 | 住宅地区-a、住宅地区-b |
| つつじが丘地区計画 | 戸建住宅地区 |
| さくら坂地区計画 | 戸建住宅地区1、戸建住宅地区2 |
対象の建物用途
- 寄宿舎（グループホーム、シェアハウスなど）
- 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの（デイサービス、デイケアなど）
許可基準
許可基準（寄宿舎、老人ホーム編） (PDFファイル: 70.7KB)
地域住民の日常生活を支える店舗、サービス施設など
対象のエリア
下記の対象エリア内で、道路幅員が16メートル以上の幹線道路に面する敷地に限ります。
| 地区計画 | 対象エリア |
|---|---|
| 北摂三田フラワータウン地区計画 | 戸建住宅地区、低層集合住宅地区 |
対象の建物用途と許可基準
すでに地区計画で立地可能な建物用途を除く、第一種低層住居専用住宅で建築可能な下記の用途を併設する兼用住宅（建築基準法施行令第130条の3）です。併設する用途の規模には上限がありますので、ご注意ください。
事務所、サービス業などを併設する兼用住宅
対象の建物用途
下記の用途を併設する兼用住宅で、非住宅部分の床面積が50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1以下のもの
- 事務所
- 理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋その他これらに類するサービス業を営む店舗
- 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店その他これらに類するサービス業を営む店舗
- あん摩マッサージ指圧師、はり師、きゅう師等に関する法律及び柔道整復師法に規定する施術所
許可基準
許可基準（事務所、サービス業編） (PDFファイル: 100.4KB)
飲食、物販店、食品製造などを併設する兼用住宅
対象の建物用途
下記の用途を併設する兼用住宅で、非住宅部分の床面積が50平方メートル以下かつ延べ面積の2分の1以下のもの
- 日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店
- 自家販売のために食品製造業（食品加工業を含む）を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋その他これらに類するもの
許可基準
許可基準（飲食、物販店、食品製造編） (PDFファイル: 105.0KB)
各地区計画の内容
この制度で対象となるエリアの位置は、下記リンクの「地区計画等」にてご確認ください。
手続きフロー
許可手続きに関する一般的なフローとなりますが、状況に応じてこの他の事務処理が生じる可能性があります。
許可申請書類
「三田市地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例第3条」規定による許可を受ける場合は、許可申請が必要となります。申請書及び添付書類の様式は「申請様式提供サービス（地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例許可申請書）」をご覧ください。
この記事に関するお問い合わせ先
〒669-1595 兵庫県三田市三輪2丁目1番1号
電話番号：079-559-5118、空き家バンク：079-559-5128
ファクス番号：079-559-7400
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更新日：2022年06月01日