固定資産税(土地・家屋)に対する課税について

所有していた土地と家屋を令和6年12月21日に売却したのにもかかわらず、5月に市から令和7年度の納税通知書が送られてきました。すでに買主の所有になっている土地・家屋の税金まで納める必要があるのですか？

固定資産税は、1月1日(賦課期日)現在における固定資産の所有者に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課税されるものです。この「所有者」については、現実の所有権にかかわらず、1月1日現在の登記簿、または家屋補充課税台帳上の所有者とすることが地方税法第343条で定められています。

登記物件の場合

売買契約が令和6年中であっても、登記が令和6年中に完了(登記受付日を基準とします)していなければ、令和7年度の固定資産税は売主(登記簿上の令和7年1月1日現在の所有者)に対して課税されます。

未登記物件の場合

所有者変更された際は、必ず「家屋補充課税台帳登録事項変更届」にご記入・ご捺印のうえ、売買契約書の写し、および売主・買主の印鑑証明書を添付して、すみやかに税務課資産税係までご提出ください。

固定資産の評価替えとは何ですか？

固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されます。

本来なら毎年度評価替えを行い、「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地や家屋の評価を毎年度見直すことは、実務的には事実上不可能です。そのため、3年間評価を据え置く制度、すなわち、3年毎(次回は令和9年度)に評価を見直す制度がとられているところです。

このことから、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な価格に見直す制度といえます。

課税明細書に存在しない建物が表示されています。または、実際の建物数と合っていません。

事例A:実際の建物は1棟しかないのに、課税明細書に2棟表示されている。

実際は1棟であっても、1階が倉庫、2階が居宅等の併用住宅の場合、台帳登録の関係上、1階と2階が別々に登録されていることがあります。この場合、登録上2棟になっているだけなので、二重に課税されているわけではありません。

事例B:今年(令和7年になってから)に建物を取り壊したのに、課税されている。

固定資産税は1月1日が基準日になっているため、今年の1月2日以降に取り壊しをしても、令和7年度分は課税されるため、課税明細書へ登録しています。

事例C:昨年末(令和6年12月31日まで)にすでに建物を取り壊した。

登記物件の場合

昨年中に取り壊し、滅失登記を令和7年1月2日以降に行った場合、登記の滅失年月日を確認のうえ、対応します。

未登記物件の場合

昨年中に建物を取り壊したことが確認できる書類・写真などを税務課資産税係までご提出ください。なお、令和7年1月1日に滅失していたかどうかの確認ができない場合、翌年度から対応します。

事例D:昨年まで記載されていなかった物件がある。

免税点未満(家屋の課税標準額20万円未満)の所有者には納税通知書を送付していませんが、相続などの所有者変更により、新旧所有者の物件が合算されて免税点未満が免税点以上になることがあります。

事例E:実際に存在する建物が課税明細書に表示されていない。

令和7年1月2日から令和8年1月1日までの間に建築、取得された物件の場合

令和8年度からの課税となるため、令和7年度の課税明細書には登録していません。

令和7年1月1日以前から存在し、所有されている物件の場合

1. 相続登記がなされていない場合などであれば、登記簿上または課税台帳上の所有者が別名義人になっている可能性があります。
2. 課税台帳に登録されていない物件である可能性があります。この場合、現地調査のうえ課税台帳に登録を行い、物件を取得された翌年度まで遡及課税することになります(地方税法第17条の5第5項の規定により、最大5年分)。また、過年度分の課税が発生した場合は、一括して納めていただくことになります。

家屋の場合

新築住宅に対する減額措置期間が終了し、本来の税額に戻ったことが考えられます。減額措置期間は、以下のとおりです。

(注意)下記の建築年の住宅については、今年度より減額措置が終了します。

• 令和3年建の一戸建(一般住宅)
• 平成31年建の一戸建(認定長期優良住宅)及びマンション

土地の場合

負担水準が低いところは、税を引き上げている場合があります。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて現在の評価額が低いため、負担調整措置により、本来の課税標準額に向けて是正しているところです。

そのほか、地籍調査によりその情報が法務局の登記に反映され、それに伴い登記面積の増減があった場合、土地の税額が変更されることがあります。

地籍調査の内容については、下記リンクの用地対策課のページをご覧ください。