土地利用

都市計画区域では、無秩序な市街地の拡大を防止し、長期的視野に立った計画的な土地利用を確保するため、自然状況や土地利用の状況などに応じて、計画的に市街化を計ろうとする区域（市街化区域）と市街化を抑制する区域（市街化調整区域）に区分を定めます。

区域区分の指定状況

用途地域とは、良好な市街地環境の形成や、都市における住宅地、商業地、工業地などの適正な配置による都市活動の機能性、都市生活の安全性、利便性及び快適性などの増進を目的として建築物の用途、容積率、建ぺい率や高さなどを規制誘導するものです。用途地域は目指すべき都市像に応じて13種類に区分されています。

三田市では良好な市街地形成と合理的な土地利用の推進を図るため、現在9種類の用途地域を指定しています。

用途地域の指定状況 

用途地域内の一定の地区において、その地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等、特別の目的の実現を図るため、用途地域の指定を補完して定めるものです。

特別用途地区内では、条例により、その地区の指定の目的のために建築物の用途地域における制限内容を強化したり、国の承認を得て制限内容を緩和したりすることができます。

シビックゾーン地区

三田市では「シビックゾーン構想」に基づき、公共公益施設の集積や主要施設の整備を図り、行政・文化及び市民交流の拠点地区にふさわしい土地利用誘導を行うため、指定した用途地域に対し、地区にそぐわない用途の排除及び必要な用途の緩和を規定する地区の指定を行っています。

• 特別用途地区(シビックゾーン地区) （PDF：406KB）

大規模集客施設制限地区

• 特別用途地区(大規模集客施設制限地区)（PDF：584KB）
• 「商業施設の立地に関する都市計画の方針」のページ

建物の高さの最高限度を定めることにより、それぞれの土地の用途に適した生活環境（日当たりなど）を守ることができます。

三田市では、主に住居系の用途地域内における日照・通風・採光等を確保し、良好な住環境を維持・形成することを目的に用途地域に対応した3種類の高度地区を指定しています。また、形態規制の連続性や周辺環境への影響について配慮が必要な場合には用途地域にとらわれず高度地区を指定しています。 

高度地区の指定状況 

都市空間を有効に利用し、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新をはかるための地域地区として高度利用地区があります。これは、ペンシルビルや小規模建築物等の建築を抑制し、オープンスペースの確保、共同事業等を促進しようするものです。

三田市ではJR三田駅の駅前地区に高度利用地区を定めています。 

(最終告示:令和2年3月3日、当初告示:平成2年7月13日) 

市街地における火災の発生を防ぐために定めます。この地域に指定されると一定規模以上の建物は、耐火建築物、準耐火建築物などの火災に強い建物とすることが義務附けられます。

三田市では、中心市街地であり、特に高密度な土地利用を図る三田駅前Aブロック地区について防火地域を指定しています。

防火地域の指定状況

(当初告示:平成2年7月13日)

これ以外の用途地域が指定された地域においては建築基準法に基づく屋根不燃化区域（建築基準法第22条区域）となっており、建築物の屋根、外壁等の不燃化を図っています。 

• 防火地域（PDF：281KB） 

生産緑地地区は、市街化区域内にある農地等の農業生産活動に裏付けされた緑地機能に着目し、公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等に役立つ農地等を計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図る制度です。

三田市では、1992（平成4）年に市街化区域内のすべての農地等について「保全する農地」と「宅地化する農地」との区分を行い、保全する農地をより計画的、永続的に保全をするため、生産緑地地区として指定しました。 

生産緑地地区の指定状況